Sett tall på verdiene og
ord på utfordringene

SKUI TAKST hjelper både næringsliv og private aktører med deres eiendommer og byggeprosjekter. Enten om du lurer på hva en eiendom eller tomt er verdt, trenger en kontroll på at arbeidet eller prosjekteringen er korrekt utført, hva som skal til for å utbedre et eksisterende problem i boligen eller næringseiendommen, eller om man bare vil ta en kontroll for sikkerhets skyld.

Logo for NITO, TRV og Byggmester
Takstingeniør Børre Skui

Verdisetting av privat eiendom

Jeg er opptatt av å levere verditakster som synliggjør riktig verdi. Takstmannen er absolutt uhildet, og en verditakst skaper trygghet og forutsigbarhet.

Verditaksering bolig/fritid

Verditaksering av boliger, leiligheter eller eiendommer er ofte ønskelig i forbindelse med finansiering, omsetning, avhending og regnskap/økonomi.

En verditakst kan ikke sammenlignes med en tilstandsrapport da sistnevnte gir detaljert kunnskap om den bygningstekniske siden av eiendommen. Likevel foretar vi en generell vurdering av tilstanden for å kunne gi en mest mulig riktig verdifastsettelse av objektet. Innvendige og utvendige arealer blir derfor besiktiget.

Verditakst for tomter/råtomter

VI HAR GOD KJENNSKAP TIL MARKEDET NÅR DET GJELDER TOMT.

Hva er verditakst tomt?
Beregning av tomteverdien for en fritt omsettelig tomt er sammensatt av flere faktorer. Viktige parameter er eiendommens beliggenhet, områdets og tomtens reguleringsformål og bestemmelser, tomteutnyttelse, og den markedsmessige situasjonen. Hvilket formål kan eiendommen benyttes til (kontor, lager, forretning, bolig osv) vil avgjøre hvor høy leie man kan forvente å få for lokalene eller salgspris pr. kvm boligareal. Hvor stor del av tomten kan bebygges og hvor mange etasjer kan oppføres. Markedsmessig situasjon tilbud og etterspørsel på det tidspunkt eiendommene skal realiseres. Vi har god kjennskap til markedet gjennom våre oppdrag og samarbeid med de fleste aktører i eiendomsbransjen.

Næringstakster og tilstandsrapporter

Aktuelt med verditaksering

Næringseiendommer eller forretningsrelaterte eiendommer har i senere år også i større utstrekning skiftet eiere nå enn tidligere. Utviklingen har også ført med seg at bedrifter fusjonerer langt oftere enn før, og omstrukturering eller konkurser i bedriftene har ført med seg så vesentlige endringer av bruken av eiendommene, at man har måttet vurdere eiendommene på nytt.

Hva kontrolleres?

Næringsrelaterte eiendommer vurderes i utgangspunktet etter økonomiske prinsipper (avkastningsverdiene) som basis for verdsettelse. Dette er økonomiske prinsipper som er like uansett eiendommens karakter og beskaffenhet. Dette på bakgrunn av at de personer eller bedrifter som eier eiendommene har et avkastningskrav som de ønsker skal oppfylles. Ut fra dette vil man kunne uttrykke en avkastningsverdi som er lik markedsverdien. I markedet kan dette videre uttrykkes i den høyeste pris en kjøper er villig å betale og omvendt den laveste pris en selger er villig til å akseptere.

Avkastningsverdi

Den individuelle avkastningsverdien er knyttet til på hvilken måte takstobjektet er forvaltet. Det vil si hvilke leiekontrakter man har, gode eller dårlige, og ikke minst driftskostnadene og vedlikeholdskostnadene. Normalt vil pengestrømmer fordeles over en 10 års periode.

Forutsigbarhet ved leieforhold, kjøp, salg og vedlikehold

En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Metoden og omfanget av rapporten, vil avhenge av formålet med tilstandsanalysen. Ved kjøp, salg og vedlikeholdsplanlegging vil en tilstandsrapport være en grundig og detaljert beskrivelse av den byggetekniske og vedlikeholdsmessige tilstand.

Grunnlag for utbedring

Etter en grundig befaring av bygningen med hensyn på den tekniske tilstanden lages det en Tilstandsrapport. Rapporten beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og/eller normale forventninger om tilstand etter slit og elde. En tilstandsrapport kan omfatte en del av eller hele bygningen og danne grunnlag for valg av utbedringsmetode, arbeidets omfang og kostnader.

EU’s Bygningsdirektiv

Europaparlamentet gjorde i plenum den 12. mars 2025 formelt vedtak om revidert bygningsenergidirektiv. Rettsakten må nå godkjennes av Rådet før den kan tre i kraft. Hovedmålet med direktivet er at alle nybygg skal være nullutslippsbygg innen 2030, og at eksisterende bygningsmasse innen 2050 skal gjøres om til nullutslippsbygg. For boligbygg vil medlemslandene måtte iverksette tiltak for å sikre en reduksjon i gjennomsnittlig primærenergibruk på minst 16 % innen 2030 og minst 20 til 22 % innen 2035. Direktivet har egne bestemmelser knyttet til sårbare husholdninger.

Konsekvens:
Bygningssektoren er sektoren med høyest energiforbruk i Europa, og utgjør over 30% av de energirelaterte utslippene i EU. Bygningssektoren er derfor avgjørende for å nå EUs energi- og klimamål. Om lag 85% av bygningene i EU ble bygget før 2000, og blant disse anses 75% å ha dårlig energiytelse. Bygningsenergidirektivet skal legge til rette for økt renovering av bygg i Europa. Målet er å få mer energieffektive bygg og reduserte klimagassutslipp. Direktivet søker også å bidra til bedre luftkvalitet i bygg, digitalisering og utbygging av infrastruktur for bærekraftig transport. Direktivet tar hensyn til at EU-land er forskjellige både med tanke på bygningsmasse, geografi og klima. Direktivet gir derfor medlemslandene rom til å utarbeide politikk for renovering av bygg som passer deres nasjonale forhold.

Når vil bygningsenergidirektivet fra 2024 tre i kraft i Norge?
Når EU har vedtatt nytt regelverk må det gjennom en EØS-prosedyre før det eventuelt skal gjennomføres i norsk rett. Det er først da kravene vil gjelde for norske aktører. Norske myndigheter har ikke tatt stilling til om og når 2024 direktivet skal tas inn i EØS-avtalen. Regjeringen jobber med å vurdere direktivet, og vil sende det på offentlig høring i Norge som en del av denne vurderingen. Energidepartementet arbeider med å vurdere regelverkets innhold og hva dette vil innebære for Norge. Stortinget vedtok å innlemme bygningsenergidirektivet fra 2010 i EØS-avtalen 25. mai 2023. Norge fikk flere tilpasninger som ivaretok norske interesser. Norge fikk beholde sin nåværende metode for beregning og fastsettelse av energikrav i bygg, og kunne fortsette å bruke digital selvangivelsesløsning for energimerking av bygg.

Generell veiledning i byggesak

Råd og veiledning

SKUI TAKST yter en rekke tjenester og kan gi råd og veiledning før, under og etter en byggesak.

Byggeledelse

Byggeleder er en bygningskyndig person som på vegne av byggherren organiserer og styrer entreprenørene i oppdrag hvor det brukes delte entreprise. SKUI TAKST har lang erfaring i å styre store og små byggeprosjekt. Vanligvis rapporterer byggeleder til en prosjektleder, men på mindre prosjekter kan byggeleder også rapportere direkte til byggherre/oppdragsgiver. Våre byggeledere har bakgrunn både fra bygg, anlegg og tekniske fag og SKUI TAKST tilbyr byggeledere innen alle fag på et byggeprosjekt.

Ansvar og fullmakt:
Byggeleder er en fagperson og skal påpeke forhold og avvik som ikke er i tråd med beskrivelse, tegninger, forskrifter og generelt god byggeskikk. Dersom en byggeleder ikke påpeker forhold som han burde ha oppdaget eller gjort noe med kan byggeleder havne i erstatningsansvar iht. «Norsk Standard for byggelederoppdrag NS 8403».En byggeleder har fullmakt til å på vegne av byggherre å inngå avtaler om innkjøp og leveranser med leverandørene innenfor beløp regulert i NS 8403 om ikke annet er avtalt.

Lojalitet:
Byggeleder skal fronte byggherrens interesser mot entreprenør og arbeide for at prosjektet gjennomføres innenfor avtalt fremdriftsplan, budsjett og til rett kvalitet.

Byggeleders oppgaver innebefatter:
– Daglig oppfølging med aktiviteter på byggeplass
– Jevnlig avholde og referere byggemøter
– Jevnlig rapportere om prosjektet
– Delta i vernerunder og ha fokus på SHA/HMS
– Følge opp fremdrift og rapportere om fremdriftsproblemer
– Følge opp at leveransen er iht. beskrevne ytelser
– Følge opp kvalitet og avvikssystem
– Følge opp at utførende har tilgang til nødvendige tegninger og beskrivelser
– Attestere på timelister for leverandører/UE og føre kontroll med tid og mengde forbruk
– Attestere fakturaer og følge opp endringer
– Arrangere og delta på befaringer på byggeplass

Byggelånsoppfølgning

Hvorfor byggoppfølging?

Vi ønsker å være tilstede med ikke foranmeldte befaringer under byggeprosessen for å kontrollere utførelser som senere blir innebygd og skjult. Vi vet gjennom vårt arbeide at uavhengig kontroll kan sikre byggherre / kjøper mot uheldige utførelser som senere gir skader. Dessuten har kjøper rett på å få arbeidene utført etter gjeldende standarder, og disse kjenner sjelden kjøper godt nok.

Ny plan- og bygningslov

Den nye plan- og bygningsloven betyr at tiltakshaver (tidligere byggherre) vil måtte foreta et langt mere omfattende arbeide med hensyn til bygningsmyndighetene hva eksempelvis byggesøknad angår. Dette vil vi kunne ivareta for deg på en forsvarlig og forskriftsmessig måte.

Vi kan tilby

Vi kan sammen med partnere hjelpe deg med å få utført:

  • Søknader til kommune og husbank
  • Tegning/prosjektering av:
    • boliger
    • tilbygg
    • påbygg
    • garasjer
    • osv…
Kvalitetskontroll

På grunn av vår status som uavhengige kontrollører blir vi benyttet til å vurdere skader i forbindelse med blant annet tvistesaker. Dette betyr at vi er spesielt oppmerksom på de byggdetaljer som betyr svært mye for å unngå skader. Forhold som ikke koster mer i kroner og øre byggeprosessen å passe på, men som er viktig for vedlikeholdsarbeidene på lang sikt. Dette er kompetanse De blir til del ved vår bistand.

Reklamasjon ved kjøp av bolig

Hvorfor skadetakst?

Noen ganger blir man som huseier utsatt for skade på eiendommen. Ofte kan det også være mistanke om skjulte skader. Dette er en dramatisk situasjon for den som rammes. Som skadetakstmann er man den uavhengige tredjepart som gjennom profesjonell og kunnskapsrik yrkesutøvelse sikrer at skadens omfang blir kartlagt og det utarbeides beskrivelse av utbedringsarbeidet med kostnadsoverslag.

SOPP OG RÅTE

– SKADELIGE SOPPER ETABLERER SEG RASKT OG KAN FORÅRSAKE BETYDELIGE SKADER.

Forebyggende tiltak
Vi vet hvor lite det skal til for at skadelige sopper får etablere seg og forårsake betydelige skader. I sameier eller borettslag er det ofte ikke faglig kompetanse på dette, og det er ingen rutiner som kontrollerer fellesarealene for disse problemene. En grundig tilstandsrapport vil kunne føre til at store verdier unngår å bli tapt som følge av manglende forebyggende tiltak.

Kjeller og loft er spesielt utsatt
Fukt og manglende vedlikehold fører lett til etablering av skadelige sopper og tre skadeinsekter. Vet du hva som skjuler seg bak rotet i kjelleren eller på loftet?

Oppdag problemene i tide
Som oftest utvikler råte- og insektskader seg over tid uten at huseier vet om det. Ved å foreta en kontroll kan du erstatte store utgifter ved skader med rimelige forebyggende tiltak. Vi anbefaler en grundig gjennomgåelse av kjeller og/eller loft. Deretter kan vi legge opp årlige kontroller for å sikre deg mot nye angrep.

INNEKLIMA/MUGGSOPP

– TENK PÅ HELSEN OG KONTROLLER INNEKLIMAET.

Muggsopp
Alle vet at fukt og muggsopp ikke er bra for helsa. Årsaken til fukt-og muggskader kan være kompliserte og sammensatte av flere forhold. Det kan være utette bad, rørlekkasjer, fuktvanding gjennom grunnmur / kjellergulv, inndriv av nedbør, taklekkasjer og kondens. Det kreves derfor god byggeteknisk kunnskap og tilsvarende innsikt i fuktmekanikk for kartlegging av eventuelle fukt og muggproblem i en bygning.

Risikokonstruksjoner
Vi kan bygningsteknisk og kjenner risikokonstruksjonene;
Våtrom – Spesiell oppmerksomhet rettes mot bad hvor det brukes fritt vann direkte på gulv og veggflater. Påført membran er ingen garanti for vanntett konstruksjon. Med fuktmålerutstyr kan det avdekkes ukjente skader – med stort omfang.
Krypkjeller – Alt for mange har en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet. Ofte mangler forsvarlig avlufting av krypkjelleren samtidig som det ikke er fuktsikring mot grunn. Pga
dette vil det være høy luftfuktighet i kryperommet med påfølgende skadeutvikling.
Utforede kjellervegger og oppforede kjellergulv – hører også med til skadeutsatte konstruksjoner grunnet kondens og svikt i drenering.
Skråtak – uten lufting – Ofte er det innredet soverom og loftstue som fra opprinnelsen ikke var tilrettelagt for innredning.

Hva blir kontrollert?
Fra misstanke om problem / skade til avklaring kan vi være din støttespiller med hjelp til bl.a;
– Byggeteknisk gjennomgang
– Fuktmålinger
– Luftprøver
– Gass og partikkelprøver
– Utbedringtiltak og kostnadsoverslag

VANNSKADE

I GJENNOMSNITT VIL ALLE BOLIGER OPPLEVE EN VANNSKADE HVERT 20. ÅR.

En vanlig skade
I vår hverdag som takstmenn registreres det daglig, store vannskader. I gjennomsnitt vil alle boliger oppleve en vannskade hvert 20. år. Eldre installasjoner er mer utsatt enn nye, men dette skjer også på nyere anlegg. Slanger og pumper til vaskemaskiner er også utsatt for elde og slitasje og er ofte årsak til vannskader. Videre er skjulte skader på våtrom ofte et problem og hvor selve skaden ikke blir framtreden før stor skade har skjedd.

Forurensing av inneklima
Utover store råteskader fører også fuktskader til forurensing av inneklimaet i form av helseskadelige avgasser fra fuktige materialer og spredning av muggsoppsporer i inneluft.

Store kostnader
Kostnader og omfang ved vannskader blir ofte stort. Forsikringsselskap strammer også inn på vilkår og vi opplever flere tilfeller av skader hvor det ikke kommer til noen utbetaling / erstatning fra selskapene. Ved montering av vannsikre avstegningsventiler og lignende anlegg vil en eventuell lekkasje kunne registreres raskt og skadeomfang begrenses vesentlig.

Trygt med Takstingeniør Børre Skui

Vi kjenner lovverket og byggemetoder slik det er i dag og slik det var da bygningen ble oppført. Dette er viktig for beskrivelsen i rapporten ved eksempelvis tvistesaker i forbindelse med kjøp og salg, regressmuligheter etc.

Uavhengig kontroll av våtrom

Det er krav om uavhengig kontroll av fuktsikring ved nybygging og søknadspliktig ombygging av våtrom i alle boliger og med lufttetthet i nye boliger. For bygningsfysikk, konstruksjonssikkerhet, geoteknikk og brannsikkerhet i tiltaksklasse 2 og 3 er det krav om uavhengig kontroll, dels for prosjektering og dels for utførelse.

Hva menes med uavhengig kontroll?

Uavhengig kontroll innebærer kontroll av utført kvalitetssikring og kontroll av resultater fra prosjektering og utførelse. Kontrollforetaket skal bekrefte at det kontrollerte foretaket har rutiner for kontrollområdet i sitt foretakssystem. For å sikre at det er samsvar mellom rutiner og utført kvalitetssikring skal kontrollen bekrefte at rutiner innen kontrollområdet er fulgt. Tilsvarende skal det foretas kontroll av resultater fra prosjektering og utførelse for å bekrefte samsvar. Prosjektering skal samsvare med kravene i byggteknisk forskrift (TEK10), mens utført byggearbeid skal samsvare med produksjonsunderlaget som tegninger og arbeidsbeskrivelser.

Kontroll av utført kvalitetssikring

Uavhengig kontroll av utført kvalitetssikring er et krav for all kontroll. Kontrollforetaket skal bekrefte at det kontrollerte foretaket har rutine for kvalitetssikring i sitt foretakssystem. Dernest skal det kontrolleres at kvalitetssikring er utført og kan dokumenteres ved sjekklister eller andre hjelpemidler, slik det følger av krav til bruk av styringssystem, jf. SAK10 kapittel 10.

Kontroll av prosjektering og utførelse

Kontroll av prosjektering og utførelse gjennomføres på utvalgte deler av prosjekterings- og byggearbeidet.

Kontroll av utførelse innebærer blant annet stikkprøvekontroll av at produksjonsunderlaget er tilgjengelig på byggeplassen, påvisning av samsvar mellom produksjonsunderlag og det utførte byggearbeidet og påvisning av samsvar mellom dokumentert kvalitetssikring og utført byggearbeid. I noen tilfeller skal det foretas påvisning av produktdokumentasjon som del av utførelseskontrollen.

Litt info om meg

Børre Skui

Byggmester og takstingeniør

Tlf. +47 471 71 074

Logo for NITO, TRV og Byggmester

Daglig leder Børre Skui er utdannet byggmester og takstingeniør og er tilsluttet Nito.

Jeg begynte i lære hos min far Johnny Skui ca. 1980 og tok senere over driften i vårt tømrefirma. Firmaet drev med restaureringsarbeid i Brevik, og nybygg i vårt nærområde.

I rollen som takstmann er arbeidsfeltet variert, og besto av hovedsakelig å produsere tilstandsrapporter for bolig/leiligheter i brukt markedet. I senere tid har arbeidsfokus endret seg mot reklamasjonstakster for kunder som opplever feil ved sin nykjøpte bolig. Disse saken ender ofte opp i rettsapparatet og jeg er stadig i tingretten og lagmannsretten i både Telemark, Vestfold, Oslo og Agder fylkene.

Saker som er relevante for domstolene er ulovlig innredning, forskrifter og arealmåling er spesialområder innen virksomheten. Arbeid med tvistesaker medfører at jeg stadig benyttes som sakkyndig for domstolene. Rapportene i tvistesaker skal ha en kvalitet og faglig innhold som gjør dem egnet som dokumentasjon i saker ført for retten.

Sertifikat for de ulike ansvarsområder:

  • Reklamasjonsrapporter
  • Tilstandsanalyse
  • Verditakstakst bolig, fritidseiendom og tomter
  • Taksering av næringseiendommer
  • Skadetaksering
  • Skjønn
  • Energimerking
  • Naturskade
  • 30 års håndverksmessig erfaring

Kontakt oss

Vi hører gjerne fra deg. Du kan benytte kontaktskjema nedenfor.








 

Tlf: +47 471 71 074

Postadresse:

Skui Takst, Gydasgate 11, 3732 SKIEN

Besøksadresse:

Kontor 3.etg, Bølevegen 212, 3713 SKIEN